Autoren- und Aktualitätskennzeichnung
Von Stefan O. J. Klein, Rechtsanwalt und Steuerberater
Fachliche Schwerpunkte: Steuerrecht · Immobilienbesteuerung · Erbschaft- und Schenkungsteuer
Veröffentlicht am: 20. August 2026
Zuletzt fachlich geprüft am: 20. August 2026
Rechtsstand: 20. August 2026
Primärquelle: BFH, Urteil vom 17. Juni 2026 – II R 27/23
Grundlage dieses Beitrags ist insbesondere das am 13. August 2026 veröffentlichte Urteil des Bundesfinanzhofs vom 17. Juni 2026 – II R 27/23.
Einleitung
Ein geerbtes Familienheim besteht steuerlich nicht zwingend nur aus dem Flurstück, auf dem das Wohnhaus steht. Gehören zum Anwesen zusätzlich ein gemeinsam genutzter Garten, eine Zufahrt oder ein Wegegrundstück, kann deren Einbeziehung erhebliche Auswirkungen auf die Erbschaftsteuer haben. Der Bundesfinanzhof hat nun entschieden: Maßgeblich ist grundsätzlich die vom Belegenheitsfinanzamt festgestellte wirtschaftliche Einheit. Umfasst diese mehrere Flurstücke, kann sich auch die Steuerbefreiung des Familienheims auf sämtliche Flächen der Einheit erstrecken. Entscheidend ist allerdings, was im Grundbesitzwertbescheid festgestellt wurde – und welcher Bescheid bei einem Fehler rechtzeitig angegriffen wird.
Mit Urteil vom 17. Juni 2026 – II R 27/23 hat der BFH den Grundstücksbegriff der Familienheimbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG konkretisiert. Die Entscheidung betrifft insbesondere Erbfälle, in denen Wohnhaus, Garten, Zufahrt oder andere Nebenflächen auf mehreren Flurstücken liegen. Sie ist zugleich verfahrensrechtlich bedeutsam, weil der BFH die Bindungswirkung des Grundbesitzwertbescheids für den späteren Erbschaftsteuerbescheid hervorhebt.
Das Wichtigste in Kürze
- Das begünstigte Grundstück eines Familienheims bestimmt sich nach dem Bewertungsgesetz.
- Maßgeblich ist die vom Belegenheitsfinanzamt festgestellte wirtschaftliche Einheit.
- Eine wirtschaftliche Einheit kann aus dem bebauten Flurstück sowie gemeinsam genutzten Garten- und Wegeflächen bestehen.
- Der Grundbesitzwertbescheid bindet das Erbschaftsteuerfinanzamt hinsichtlich des Werts und des Umfangs der wirtschaftlichen Einheit.
- Ist die wirtschaftliche Einheit falsch abgegrenzt, muss grundsätzlich der Grundbesitzwertbescheid angegriffen werden.
- Wird eine zutreffend festgestellte Einheit im Erbschaftsteuerbescheid nicht vollständig begünstigt, ist gegen den Erbschaftsteuerbescheid vorzugehen.
- Die sonstigen Voraussetzungen der Familienheimbefreiung und die zehnjährige Nachversteuerungsfrist bleiben bestehen.
Worum ging es in der Entscheidung?
Der Kläger erbte im August 2020 von seinem Vater einen aus mehreren Flurstücken bestehenden Grundbesitz. Auf einem Flurstück stand das Wohnhaus. Der Vater hatte dort bis zu seinem Tod eine Wohnung mit einer Wohnfläche von 235 Quadratmetern selbst genutzt. Der Sohn zog nach dem Erbfall in das Familienheim ein.
Neben dem bebauten Flurstück wurden ein angrenzendes unbebautes Gartengrundstück und ein L-förmiges Wegegrundstück gemeinsam mit dem Wohnhaus genutzt. Das Wegegrundstück war im Grundbuch sogar als eigenständiges Grundstück eingetragen. Das Belegenheitsfinanzamt fasste das Hausgrundstück, das Gartengrundstück und das Wegegrundstück dennoch zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammen.
Für diese wirtschaftliche Einheit stellte es einen Grundbesitzwert von insgesamt 1.379.965 Euro fest. Das Erbschaftsteuerfinanzamt berücksichtigte bei der Familienheimbefreiung dagegen nur das mit dem Wohnhaus bebaute Flurstück. Es errechnete hierfür einschließlich des Gebäudes einen Wert von 612.665 Euro.
Da die vom Vater bewohnte Wohnung 235 Quadratmeter groß war und die Steuerbefreiung für Kinder höchstens 200 Quadratmeter Wohnfläche umfasst, gewährte das Finanzamt lediglich eine anteilige Befreiung von 521.417 Euro. Der Sohn verlangte dagegen, die Quote von 200/235 auf den Wert der gesamten wirtschaftlichen Einheit anzuwenden. Danach ergab sich eine Steuerbefreiung von 1.174.438 Euro.
Das Niedersächsische Finanzgericht wies die Klage ab. Nach seiner Auffassung war nur das unmittelbar mit dem Wohnhaus bebaute Flurstück begünstigt. Der BFH hob diese Entscheidung auf und gab dem Kläger recht.
Was war rechtlich umstritten?
§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG befreit unter bestimmten Voraussetzungen den Erwerb eines Familienheims durch Kinder oder Kinder bereits verstorbener Kinder. Die Vorschrift spricht vom Erwerb eines „bebauten Grundstücks“ im Sinne des § 181 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 BewG.
Unklar war bislang, welcher Grundstücksbegriff dafür maßgebend ist:
- das einzelne katasterrechtliche Flurstück,
- das Grundstück im zivilrechtlichen und grundbuchrechtlichen Sinn oder
- die wirtschaftliche Einheit nach dem Bewertungsgesetz.
Diese Abgrenzung ist keineswegs nur begrifflicher Natur. Sie entscheidet darüber, welcher Anteil des festgestellten Immobilienwerts in die Steuerbefreiung einbezogen wird. Bei hochwertigen Garten-, Zufahrts- oder Nebenflächen kann der Unterschied erheblich sein.
Der BFH hatte die Frage im Urteil vom 23. Februar 2021 – II R 29/19 noch offengelassen. Mit II R 27/23 hat er sie nun ausdrücklich beantwortet.
Was hat der BFH entschieden?
Mehrere Flurstücke können für die Erbschaftsteuer zum begünstigten Familienheim gehören. Maßgeblich ist nicht allein das bebaute Flurstück, sondern die vom Belegenheitsfinanzamt festgestellte wirtschaftliche Einheit. Garten- oder Wegeflächen sind einbezogen, wenn sie Bestandteil dieser Einheit sind und auch die übrigen Voraussetzungen der Familienheimbefreiung vorliegen.
Der BFH leitet dieses Ergebnis zunächst aus dem Wortlaut des § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG ab. Die Vorschrift verweist ausdrücklich auf Grundstücke im Sinne des Bewertungsgesetzes. Nach § 70 Abs. 1 BewG bildet jede wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens ein Grundstück im bewertungsrechtlichen Sinn.
Auch die Systematik des Bewertungsverfahrens spricht für diese Auslegung. Das Belegenheitsfinanzamt stellt den Grundbesitzwert für Zwecke der Erbschaftsteuer gesondert fest. Zu dieser Feststellung gehört nicht nur der Zahlenwert. Das Belegenheitsfinanzamt entscheidet zugleich verbindlich darüber, welche Flächen und Wirtschaftsgüter zu der bewerteten wirtschaftlichen Einheit gehören.
Der BFH stellte deshalb im konkreten Fall auf den vollen Grundbesitzwert von 1.379.965 Euro ab. Wegen der Wohnflächenbegrenzung für Kinder wurde hiervon der Anteil von 200/235 begünstigt:
1.379.965 Euro × 200/235 = 1.174.438 Euro Steuerbefreiung
Das Finanzamt hatte dagegen lediglich 521.417 Euro steuerfrei gestellt. Die Abgrenzung der wirtschaftlichen Einheit führte damit im Streitfall zu einem Unterschied von mehr als 650.000 Euro beim begünstigten Erwerb.
Warum ist die wirtschaftliche Einheit so wichtig?
Was als wirtschaftliche Einheit anzusehen ist, richtet sich nach § 2 Abs. 1 BewG. Zu berücksichtigen sind insbesondere:
- die Anschauungen des Verkehrs,
- die örtliche Gewohnheit,
- die tatsächliche Nutzung,
- die Zweckbestimmung und
- die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der einzelnen Flächen.
Der Wille des Eigentümers kann dabei eine Rolle spielen. Er muss jedoch in der äußeren Gestaltung oder Nutzung des Grundstücks erkennbar werden und darf nicht im Widerspruch zur allgemeinen Verkehrsanschauung stehen.
Ein bebautes Flurstück und ein danebenliegendes Garten- oder Wegeflurstück können daher eine wirtschaftliche Einheit bilden, wenn die Flächen erkennbar gemeinsam als einheitliches Wohngrundstück genutzt werden. Die bloße räumliche Nachbarschaft genügt dagegen nicht.
Für die praktische Sachverhaltsaufbereitung können beispielsweise Lagepläne, Grundbuchauszüge, Katasterunterlagen, Fotografien, die tatsächliche Wegeführung, Einfriedungen, gemeinsame Zugänge und die erkennbare Gartennutzung von Bedeutung sein. Diese Unterlagen ersetzen nicht die rechtliche Prüfung, können aber dokumentieren, ob eine einheitliche Zweckbestimmung nach außen hervortritt.
Zivilrechtliche und bewertungsrechtliche Zuordnung müssen dabei nicht übereinstimmen. Mehrere grundbuchrechtlich selbständige Grundstücke können eine einzige wirtschaftliche Einheit bilden. Umgekehrt kann ein zivilrechtlich einheitliches Grundstück bewertungsrechtlich in mehrere wirtschaftliche Einheiten zerfallen.
Welches Finanzamt entscheidet worüber?
Die Entscheidung verteilt die Prüfung auf zwei Ebenen.
Das Belegenheitsfinanzamt
Das Finanzamt am Ort des Grundbesitzes stellt den Grundbesitzwert gesondert fest. Es entscheidet dabei verbindlich:
- welche Flächen zu der wirtschaftlichen Einheit gehören,
- welcher Grundstücksart die Einheit zugeordnet wird und
- welchen Grundbesitzwert die Einheit hat.
Diese Feststellungen werden in einem Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert getroffen. Der Bescheid ist Grundlagenbescheid für die Erbschaftsteuer.
Das Erbschaftsteuerfinanzamt
Das Erbschaftsteuerfinanzamt entscheidet anschließend, ob die materiellen Voraussetzungen der Familienheimbefreiung erfüllt sind. Dazu gehören insbesondere:
- der begünstigte Erwerb von Eigentum oder Miteigentum,
- die Selbstnutzung durch den Erblasser,
- die unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung durch den Erwerber,
- die Begrenzung der begünstigten Wohnfläche und
- die Einhaltung der zehnjährigen Selbstnutzungsfrist.
Das Erbschaftsteuerfinanzamt darf jedoch die bereits bindend festgestellte wirtschaftliche Einheit nicht eigenständig verkleinern oder neu abgrenzen. Genau diesen Fehler hatte das Finanzamt im entschiedenen Fall begangen.
Das Belegenheitsfinanzamt
Das Finanzamt am Ort des Grundbesitzes stellt den Grundbesitzwert gesondert fest. Es entscheidet dabei verbindlich:
- welche Flächen zu der wirtschaftlichen Einheit gehören,
- welcher Grundstücksart die Einheit zugeordnet wird und
- welchen Grundbesitzwert die Einheit hat.
Diese Feststellungen werden in einem Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert getroffen. Der Bescheid ist Grundlagenbescheid für die Erbschaftsteuer.
Das Erbschaftsteuerfinanzamt
Das Erbschaftsteuerfinanzamt entscheidet anschließend, ob die materiellen Voraussetzungen der Familienheimbefreiung erfüllt sind. Dazu gehören insbesondere:
- der begünstigte Erwerb von Eigentum oder Miteigentum,
- die Selbstnutzung durch den Erblasser,
- die unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung durch den Erwerber,
- die Begrenzung der begünstigten Wohnfläche und
- die Einhaltung der zehnjährigen Selbstnutzungsfrist.
Das Erbschaftsteuerfinanzamt darf jedoch die bereits bindend festgestellte wirtschaftliche Einheit nicht eigenständig verkleinern oder neu abgrenzen. Genau diesen Fehler hatte das Finanzamt im entschiedenen Fall begangen.
Das Belegenheitsfinanzamt
Das Finanzamt am Ort des Grundbesitzes stellt den Grundbesitzwert gesondert fest. Es entscheidet dabei verbindlich:
- welche Flächen zu der wirtschaftlichen Einheit gehören,
- welcher Grundstücksart die Einheit zugeordnet wird und
- welchen Grundbesitzwert die Einheit hat.
Diese Feststellungen werden in einem Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert getroffen. Der Bescheid ist Grundlagenbescheid für die Erbschaftsteuer.
Das Erbschaftsteuerfinanzamt
Das Erbschaftsteuerfinanzamt entscheidet anschließend, ob die materiellen Voraussetzungen der Familienheimbefreiung erfüllt sind. Dazu gehören insbesondere:
- der begünstigte Erwerb von Eigentum oder Miteigentum,
- die Selbstnutzung durch den Erblasser,
- die unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung durch den Erwerber,
- die Begrenzung der begünstigten Wohnfläche und
- die Einhaltung der zehnjährigen Selbstnutzungsfrist.
Das Erbschaftsteuerfinanzamt darf jedoch die bereits bindend festgestellte wirtschaftliche Einheit nicht eigenständig verkleinern oder neu abgrenzen. Genau diesen Fehler hatte das Finanzamt im entschiedenen Fall begangen.
Gegen welchen Bescheid muss Einspruch eingelegt werden?
Die praktische Bedeutung des Urteils liegt vor allem in der Wahl des richtigen Rechtsbehelfs.
Die wirtschaftliche Einheit ist falsch abgegrenzt
Wurden zusammengehörende Flächen im Grundbesitzwertbescheid zu Unrecht als getrennte wirtschaftliche Einheiten behandelt, muss diese Feststellung grundsätzlich im Verfahren gegen den Grundbesitzwertbescheid angegriffen werden.
Nach § 351 Abs. 2 AO können Entscheidungen eines Grundlagenbescheids nicht erst durch Anfechtung des Folgebescheids beanstandet werden. Wird der Grundlagenbescheid bestandskräftig, kann ein späterer Einspruch gegen den Erbschaftsteuerbescheid an dieser Bindungswirkung scheitern.
Die Einheit ist richtig festgestellt, aber die Befreiung wird falsch berechnet
Sind Haus-, Garten- und Wegefläche im Grundbesitzwertbescheid bereits als einheitliches Grundstück erfasst, berücksichtigt das Erbschaftsteuerfinanzamt diese Einheit aber nicht vollständig, liegt der Fehler im Erbschaftsteuerbescheid. Dann muss gegen diesen Bescheid vorgegangen werden.
Im Streitfall war die wirtschaftliche Einheit bereits zugunsten des Klägers festgestellt. Deshalb richtete sich sein Einspruch zutreffend gegen den Erbschaftsteuerbescheid.
Die reguläre Einspruchsfrist beträgt grundsätzlich einen Monat nach Bekanntgabe des jeweiligen Bescheids. Da Grundbesitzwert- und Erbschaftsteuerbescheid regelmäßig gesondert bekannt gegeben werden, müssen Fristbeginn und Rechtsbehelfsbedarf für jeden Bescheid eigenständig geprüft werden.
Weitere Hinweise enthält die Seite zum Einspruch gegen den richtigen Steuerbescheid.
Welche Grenzen hat die BFH-Entscheidung?
Das Urteil enthält keine pauschale Steuerbefreiung für jede Garten-, Zufahrts- oder Nebenfläche.
Entscheidend ist zunächst, ob die betreffende Fläche tatsächlich zur bindend festgestellten wirtschaftlichen Einheit gehört. Wird ein angrenzendes Gartengrundstück gesondert bewertet und als eigene wirtschaftliche Einheit festgestellt, wird es nicht allein deshalb Teil des Familienheims, weil der Erblasser es tatsächlich mitgenutzt hat. In diesem Fall wäre bereits die Abgrenzung im Feststellungsverfahren zu prüfen.
Auch die weiteren Voraussetzungen des § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG bleiben unverändert. Insbesondere muss der Erblasser die Wohnung grundsätzlich selbst genutzt haben und der Erwerber sie unverzüglich zur eigenen Nutzung bestimmen. Für Kinder und Kinder vorverstorbener Kinder ist die Befreiung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt.
Das Urteil betrifft unmittelbar die Steuerbefreiung für Kinder nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG. Ob und in welchem Umfang seine Begründung auf andere Familienheimtatbestände übertragen werden kann, sollte unter Berücksichtigung des jeweils einschlägigen gesetzlichen Tatbestands gesondert geprüft werden.
Schließlich bleibt die zehnjährige Nachversteuerungsregelung bestehen. Wird eine zunächst begünstigte Gartenfläche innerhalb von zehn Jahren abgeteilt und auf einen Dritten übertragen, kann dies nach ausdrücklicher Aussage des BFH den Nachversteuerungstatbestand auslösen. Die Einbeziehung der Fläche in die ursprüngliche Befreiung wirkt damit auch bei der späteren Prüfung einer schädlichen Aufgabe oder Teilveräußerung fort.
Was bedeutet das Urteil für Erben von Immobilien?
Die Entscheidung verbessert die Rechtsposition von Erben, wenn ein Familienheim tatsächlich aus mehreren gemeinsam genutzten Flurstücken besteht. Sie erhöht zugleich die Anforderungen an die Prüfung der Bewertungs- und Steuerbescheide.
Vor Erlass der Bescheide
Bereits in der Erklärung zur Feststellung des Grundbesitzwerts sollte nachvollziehbar dargestellt werden:
- aus welchen Flurstücken das Anwesen besteht,
- wie die einzelnen Flächen genutzt werden,
- welche Flächen gemeinsam dem Wohnzweck dienen,
- ob die gemeinsame Zweckbestimmung äußerlich erkennbar ist und
- welche grundbuchrechtlichen und katasterrechtlichen Verhältnisse bestehen.
Die Erklärung zur Erbschaftsteuer sollte anschließend an die festgestellte wirtschaftliche Einheit anknüpfen und die weiteren Voraussetzungen der Familienheimbefreiung gesondert darlegen.
Bei noch anfechtbaren Bescheiden
Liegen sowohl der Grundbesitzwertbescheid als auch der Erbschaftsteuerbescheid vor, müssen beide Dokumente miteinander verglichen werden:
- Welche Flurstücke umfasst der Grundbesitzwertbescheid?
- Welcher Gesamtwert wurde festgestellt?
- Welche wirtschaftliche Einheit liegt der Bewertung zugrunde?
- Welchen Anteil davon hat das Erbschaftsteuerfinanzamt begünstigt?
- Wurde die Wohnflächenbegrenzung rechnerisch richtig angewendet?
- Gegen welchen Bescheid läuft noch eine Rechtsbehelfsfrist?
Es genügt nicht, nur die Steuerberechnung am Ende des Erbschaftsteuerbescheids zu prüfen. Der entscheidende Fehler kann bereits in dem vorgelagerten Feststellungsbescheid liegen.
Bei bestandskräftigen Bescheiden
Sind die Bescheide bereits bestandskräftig, führt das neue Urteil nicht automatisch zu einer Änderung. Dann ist im Einzelfall zu prüfen, ob noch eine Korrekturvorschrift, ein offener Vorbehalt, ein laufendes Rechtsbehelfsverfahren oder eine Anpassungsmöglichkeit aufgrund eines geänderten Grundlagenbescheids besteht.
Dabei ist erneut zu unterscheiden, welcher Bescheid den behaupteten Fehler enthält. Eine bestandskräftige Feststellung über den Umfang der wirtschaftlichen Einheit kann grundsätzlich nicht allein im Wege einer Änderung des Erbschaftsteuerbescheids überwunden werden.
Bei geplanten Grundstücksveränderungen
Wer innerhalb des Zehnjahreszeitraums eine Gartenfläche abteilen, übertragen, bebauen oder anderweitig nutzen will, sollte vor der Umsetzung prüfen, ob die Fläche Teil des steuerbefreiten Familienheims war. Eine Grundstücksteilung oder Übertragung kann rückwirkende Erbschaftsteuerfolgen auslösen.
Das Urteil zeigt damit, dass Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer bei Immobilien regelmäßig Bewertungsrecht, materielles Steuerrecht und Verfahrensrecht verbinden. Bei einer späteren Veräußerung, Teilung oder Nutzungsänderung können daneben weitere Fragen der steuerlichen Einordnung von Immobilien hinzutreten.
Praxisfolge: Nicht nur den Erbschaftsteuerbescheid prüfen
Bei geerbten Immobilien sollte stets geprüft werden, welcher Bescheid die maßgebliche Feststellung enthält. Der Grundbesitzwertbescheid entscheidet verbindlich über Wert und Umfang der wirtschaftlichen Einheit. Der Erbschaftsteuerbescheid entscheidet über die Anwendung der Familienheimbefreiung auf diese Einheit.
Ist die Grundstücksabgrenzung falsch, muss regelmäßig der Feststellungsbescheid angegriffen werden. Ignoriert das Erbschaftsteuerfinanzamt dagegen eine zutreffend festgestellte wirtschaftliche Einheit, richtet sich der Einspruch gegen den Erbschaftsteuerbescheid. Die Wahl des falschen Bescheids kann dazu führen, dass ein materiell berechtigter Einwand verfahrensrechtlich nicht mehr durchgesetzt werden kann.
Checkliste: Familienheim und mehrere Grundstücksflächen
1. Grundstückssituation erfassen
☐ Besteht das Anwesen aus einem oder mehreren Flurstücken?
☐ Welche Flurstücke sind bebaut und welche werden als Garten, Zufahrt oder Weg genutzt?
☐ Wie sind die Flächen im Grundbuch und im Liegenschaftskataster erfasst?
☐ Werden die Flächen tatsächlich gemeinsam als einheitliches Wohngrundstück genutzt?
☐ Ist diese gemeinsame Zweckbestimmung nach außen erkennbar?
2. Grundbesitzwertbescheid prüfen
☐ Welche Flurstücke umfasst die festgestellte wirtschaftliche Einheit?
☐ Wurden weitere Feststellungsbescheide für angrenzende Flächen erlassen?
☐ Sind Grundstücksart, Flächenangaben und Grundbesitzwert zutreffend?
☐ Enthält der Bescheid nur unverbindliche Erläuterungen oder eine bindende Feststellung?
☐ Läuft noch die Einspruchsfrist gegen den Feststellungsbescheid?
3. Familienheimbefreiung prüfen
☐ Hat der Erblasser die Wohnung bis zum Erbfall selbst genutzt?
☐ Hat der Erwerber die Wohnung unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmt?
☐ Übersteigt die Wohnfläche bei einem Erwerb durch Kinder 200 Quadratmeter?
☐ Wurde die Befreiungsquote auf den Wert der gesamten wirtschaftlichen Einheit angewendet?
☐ Hat das Erbschaftsteuerfinanzamt Flächen ausgeschlossen, die im Grundlagenbescheid enthalten sind?
4. Verfahrensrecht und spätere Nutzung prüfen
☐ Gegen welchen Bescheid muss der konkrete Einwand gerichtet werden?
☐ Sind Grundbesitzwert- und Erbschaftsteuerbescheid noch anfechtbar?
☐ Wurde ein erforderlicher Einspruch gegen beide Bescheide jeweils fristgerecht geprüft?
☐ Ist innerhalb von zehn Jahren eine Teilung, Übertragung oder Nutzungsänderung geplant?
☐ Kann die geplante Maßnahme eine rückwirkende Nachversteuerung auslösen?
Häufige Fragen
Gehört ein Garten zum steuerfreien Familienheim?
Ein Garten kann zur Steuerbefreiung gehören, wenn er Bestandteil der vom Belegenheitsfinanzamt festgestellten wirtschaftlichen Einheit des Familienheims ist. Die bloße Nachbarschaft oder gelegentliche Mitnutzung reicht nicht zwingend aus. Maßgeblich sind die tatsächliche Zweckbestimmung, die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit und deren erkennbare Ausprägung. Außerdem müssen die übrigen Voraussetzungen der Familienheimbefreiung erfüllt sein.
Können mehrere Flurstücke ein steuerfreies Familienheim bilden?
Ja. Nach BFH II R 27/23 können ein bebautes Flurstück sowie mitgenutzte Garten- und Wegeflurstücke gemeinsam das begünstigte Grundstück bilden. Voraussetzung ist, dass das Belegenheitsfinanzamt sie als eine wirtschaftliche Einheit festgestellt hat. Ob die Flurstücke im Grundbuch zu einem Grundstück vereinigt sind, ist nicht allein entscheidend.
Was bedeutet „wirtschaftliche Einheit“ bei der Erbschaftsteuer?
Die wirtschaftliche Einheit ist die bewertungsrechtliche Zusammenfassung von Flächen und Wirtschaftsgütern, die nach Verkehrsanschauung, tatsächlicher Nutzung, Zweckbestimmung und wirtschaftlicher Zusammengehörigkeit als Einheit anzusehen sind. Sie bildet nach § 70 Abs. 1 BewG das Grundstück im Sinne des Bewertungsgesetzes. Über ihren Umfang entscheidet das Belegenheitsfinanzamt im Feststellungsverfahren.
Warum ist der Grundbesitzwertbescheid so wichtig?
Der Grundbesitzwertbescheid stellt nicht nur den Immobilienwert fest. Er bestimmt auch verbindlich, welche Flächen zu der wirtschaftlichen Einheit gehören. Diese Feststellung bindet das Erbschaftsteuerfinanzamt. Ist die wirtschaftliche Einheit zu eng oder sonst fehlerhaft abgegrenzt, muss deshalb grundsätzlich bereits gegen den Grundbesitzwertbescheid vorgegangen werden.
Muss gegen den Grundbesitzwertbescheid oder gegen den Erbschaftsteuerbescheid Einspruch eingelegt werden?
Das hängt vom Fehler ab. Geht es um den Wert oder den Umfang der wirtschaftlichen Einheit, ist grundsätzlich der Grundbesitzwertbescheid anzufechten. Wurde die wirtschaftliche Einheit dagegen zutreffend festgestellt, aber bei der Familienheimbefreiung nicht vollständig berücksichtigt, richtet sich der Einspruch gegen den Erbschaftsteuerbescheid. Bei mehreren offenen Bescheiden müssen die Rechtsbehelfsfristen getrennt geprüft werden.
Gilt das Urteil auch für bereits ergangene Bescheide?
Das Urteil kann auch für noch offene oder noch änderbare Bescheide relevant sein. Bei bestandskräftigen Bescheiden besteht jedoch kein automatischer Anspruch auf Änderung allein wegen der neuen BFH-Rechtsprechung. Es muss geprüft werden, ob eine konkrete Korrekturvorschrift oder eine Anpassung an einen noch offenen beziehungsweise geänderten Grundlagenbescheid möglich ist.
Was passiert, wenn ein begünstigtes Gartenflurstück später verkauft wird?
Wird eine zum steuerbefreiten Familienheim gehörende Gartenfläche innerhalb von zehn Jahren abgeteilt und auf einen Dritten übertragen, kann nach dem BFH der Nachversteuerungstatbestand eingreifen. Vor einer Teilung, Veräußerung oder abweichenden Nutzung sollte daher geprüft werden, welchen Umfang die ursprüngliche wirtschaftliche Einheit und die gewährte Steuerbefreiung hatten.
Ein Erbfall mit mehreren Grundstücksflächen sollte anhand des Grundbesitzwertbescheids, des Erbschaftsteuerbescheids und der tatsächlichen Grundstücksnutzung gemeinsam geprüft werden.
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Quellen und Rechtsstand
Primärquelle:
Bundesfinanzhof, Urteil vom 17. Juni 2026 – II R 27/23, veröffentlicht am 13. August 2026.
Vorinstanz:
Niedersächsisches Finanzgericht, Urteil vom 12. Juli 2023 – 3 K 14/23.
Ergänzende Rechtsprechung:
BFH, Urteil vom 23. Februar 2021 – II R 29/19, zur Bindungswirkung des Wertfeststellungsbescheids und zur Abgrenzung der Zuständigkeiten von Belegenheits- und Erbschaftsteuerfinanzamt.
Maßgebliche Vorschriften:
§ 13 Abs. 1 Nr. 4c und § 12 Abs. 3 ErbStG; §§ 2, 70, 151, 152, 157 und 181 BewG; §§ 171, 179, 182, 351 und 355 AO; § 42 FGO.
Rechtsstand: 20. August 2026.